Cómo comprar una propiedad en El Salvador

Comprar un terreno o una casa aquí no es como en Estados Unidos. No hay un sistema central de listados ni seguro de título, y muchas veces no hay agente. Revisar la propiedad te toca a ti y a tu abogado. Así se hace bien, paso a paso.

Tarifas y leyes vigentes a octubre de 2026. Revisada por Alex Valladares, notario de J & Alas Abogados y Notarios.

1. 1.Confirma que puedes comprar

   Los salvadoreños pueden comprar cualquier propiedad. Los extranjeros también, con un límite:

   • Los terrenos rústicos no pueden pasar a extranjeros de países donde los salvadoreños no tienen el mismo derecho, salvo para uso industrial. Los lotes urbanos y las casas no tienen este límite. Pide a tu abogado que lo confirme para tu nacionalidad.
   • Una persona puede ser dueña de hasta 245 hectáreas de terreno rústico. ¿Piensas comprar más? Pregúntale a un notario cómo te aplica el límite.
   • Comprar una casa no te da residencia.
   • Necesitarás tu NIT para la escritura.

2. 2.Aprende las medidas

   Los terrenos se venden en varas cuadradas (v²) y manzanas. Una vara cuadrada mide unos 0.7 m². Una manzana son 10,000 varas cuadradas: unos 6,989 m². Convierte cada anuncio antes de comparar precios.

   Abrir la calculadora de terrenos

3. 3.Contrata a tu propio abogado

   Contrata a un abogado que trabaje para ti, no para el vendedor, antes de pagar cualquier cosa. En El Salvador, el notario es un abogado autorizado para redactar y dar fe de escrituras.

4. 4.Revisa la propiedad antes de pagar

   Al vendedor le corresponde presentar los papeles del inmueble: la escritura, la certificación del registro, quiénes son los dueños y los permisos de la lotificación. Antes de firmar o pagar cualquier cosa, tu abogado los revisa:

   • La certificación del registro. El Centro Nacional de Registros (CNR) emite una certificación extractada por $8.86. Muestra al dueño, su porción, y cualquier hipoteca, embargo o trámite en proceso. También puedes pedirla tú en línea para confirmar lo que te dio el vendedor.
   • Quién más es dueño. Algunos terrenos son de varias personas en proindiviso, y todos tienen que estar de acuerdo con la venta.
   • Agua y luz. En zona urbana, casi siempre están cerca. Los terrenos rústicos pueden estar lejos de las líneas o no tener servicio, y los dueños recurren a paneles solares o a su propio pozo. Pregunta si las empresas pueden conectar el lote, a qué distancia están las líneas, y presupuesta la alternativa si no se puede.
   • La lotificación. Pregunta si tiene sus permisos y si sus calles y servicios están terminados.

   Nunca pagues una reserva antes de que tu abogado revise el registro. Si el vendedor te presiona para pagar y "apartar" un lote, o no puede mostrarte la escritura, retírate.

5. 5.La topografía, cuando vayas en serio

   Un topógrafo mide el lote y revisa los linderos contra la escritura. Cuesta cientos de dólares, así que no la pagues por cada terreno que estés negociando. Hazla cuando ya vayas en serio con una propiedad, o después de comprar, cuando empieces a diseñar con un arquitecto o constructor. Si los linderos no están claros, hazla antes de firmar.

6. 6.Cuidado con las estafas

   Los terrenos y las casas son blanco favorito del fraude. En 2025, la Fiscalía desarticuló una red que falsificaba escrituras y vendía las mismas propiedades a varios compradores, usando notarios reales que no sabían que los papeles eran falsos. Para protegerte:

   • Nunca te saltes la revisión del registro, aunque haya un notario de por medio.
   • Conoce al dueño en persona y verifica que el nombre de su DUI coincida con el registro.
   • Paga solo por medio de un banco, nunca en efectivo, y nunca antes de la revisión.
   • Ve más despacio si la historia es urgente o el precio está muy por debajo de lo normal en la zona.
   • Empieza por anuncios que verifican quién vende. En Caszul, los agentes cuya identidad revisamos llevan la insignia Identidad verificada. Ningún anuncio reemplaza la revisión del registro.
   Cómo Caszul verifica a los agentes

7. 7.Comprar desde el extranjero

   Si la compra podría cerrarse antes de que llegues, dale un poder a alguien de toda tu confianza para que firme por ti. Desde Estados Unidos, fírmalo en uno de dos lugares:

   • En un consulado salvadoreño. El cónsul tiene fe pública, igual que un notario, y lo redacta en español.
   • Ante un notario salvadoreño que ejerce en Estados Unidos. Los notarios salvadoreños pueden autorizar documentos en el extranjero para usarse en El Salvador.

   No uses un notario estadounidense. En papel, un poder otorgado ante notario de Estados Unidos, apostillado y traducido, sirve en El Salvador. En la práctica, ningún notario salvadoreño hará una compraventa con ese poder.

8. 8.Cierra la compra

   La compraventa se firma en escritura pública ante notario y luego se inscribe en el CNR a tu nombre.

   • Dale al notario el documento de identidad de cada comprador, el precio exacto y el nombre del banco que emite tu cheque, para que la escritura salga bien a la primera.
   • Paga con un cheque emitido por el banco, no con cheque personal ni en efectivo. Si tu dinero está en Estados Unidos, transfiérelo primero a una cuenta en un banco salvadoreño.
   • El vendedor lleva la solvencia municipal (constancia de que los impuestos municipales del inmueble están pagados).
   • El comprador paga un impuesto de transferencia del 3% sobre el precio arriba de $28,571.43. Un lote de $50,000 paga unos $643. La ley da 60 días, pero en la práctica se paga al firmar o a más tardar en unos cinco días, porque el notario presenta el recibo a la Corte Suprema de Justicia junto con la escritura.
   • El comprador también paga los aranceles de inscripción del CNR, que dependen del precio.

9. 9.Ya que es tuya

   En El Salvador no hay impuesto predial anual. Las alcaldías sí cobran servicios como alumbrado público y recolección de basura.

   Inscríbete en el Aviso Registral gratuito del CNR. Te avisa por correo cada vez que alguien presenta algo sobre tu propiedad, para que actúes antes de que un fraude se concrete. Está abierto a dueños salvadoreños y extranjeros.

Aliado

¿Necesitas un notario?J & Alas Abogados y Notarios

El notario que revisó esta guía. Atiende a salvadoreños en el exterior, incluso en Canadá, y a clientes en todo El Salvador. Compraventas, poderes, contratos, testamentos, herencias, diligencias de traducción y más. Oficina en Ciudad Merliot.

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Esta guía es información general, no asesoría legal. Las leyes y tarifas cambian; confirma los detalles con tu propio abogado.